De eigenaren van het Stadshart hebben grote twijfel over de haalbaarheidsonderzoeken die de gemeente Zoetermeer heeft laten uitvoeren naar de Holland Outlet Mall (HOM). Unibail-Rodamco en de beleggingsmaatschappij Stadshart laten twee onderzoekbureaus in een second opinion de resultaten tegen het licht houden. Zoetermeer Actief sprak met Teun Jan Spits, operating manager van Unibail-Rodamco.
Waarom een second opinion? "Wij vinden dat alle betrokken partijen voor het blok worden gezet. Er liggen dikke technische rapporten, waarover een gefundeerd oordeel moet worden gegeven. Dat geldt voor ons, maar ook voor de gemeenteraad,” aldus Spits. De eigenaren van het Stadshart hebben de bureaus Arcadis en het Bureau Stedelijke Planning gevraagd te helpen met dat gefundeerde oordeel. Arcadis doet dat op het gebied van verkeer en parkeren, Bureau Stedelijke Planning onderzoek de bevindingen op het gebied van de Zoetermeerse Retail. "Zij moeten beoordelen of de aannames uit het onderzoek wel correct zijn. Het zijn allemaal zeer technisch rapporten met veel berekeningen, die we graag willen laten toetsen.”
Twijfels
"Een van de punten waar wij twijfels over hebben, is de belofte dat de Holland Outlet Mall 20 miljoen euro extra omzet zal opleveren voor het Stadshart. Dat klinkt als een prachtig verhaal, waardoor wij zouden moeten zeggen: 'Yes, dat gaan we doen’. Wij geloven echter niet dat die klanten gaan komen. Het gaat over meer dan een miljoen extra bezoekers, waarvan de helft hun bezoek aan de outlet zouden gaan combineren met een bezoek aan het Stadshart,” vertelt Unibail-manager Spits. “Die cijfers komen van de outlet in Roermond. Vergeten is dat de situatie in Roermond niet te vergelijken is met de zeer concurrerende winkelmarkt in Zuid-Holland. Je hebt in Roermond veel minder alternatieven, waardoor mensen eerder bereid zijn langer te reizen om lekker te winkelen. Als je een cirkel trekt om Zoetermeer, vind je daarin ook echter ook steden als Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Amsterdam. En vergeet ontwikkelingen als het nieuwe winkelcentrum Leidsenhage en de outlet in Halfweg niet. In de onderzoeken van de gemeente zijn dat allemaal losse ontwikkelingen, die er misschien gaan komen. Maar de werkelijkheid is dat ze er allemaal gaan komen! Als je de ontwikkelingen bij elkaar pakt, dan denken wij dat de bovenregionale-consument veel te veel keuze heeft op hetzelfde niveau, dichter bij huis. Wij geloven niet dat die mensen naar Zoetermeer gaan reizen en dan ook nog eens het Stadshart zullen bezoeken.”
Toetsen
De eigenaren van het Stadshart hebben weinig baat bij de komst van een publiekstrekker als de Holland Outlet Mall in Zoetermeer. Zo verbouwt Unibail-Rodamco het winkelcentrum Leidsenhage om tot ‘The Mall of the Netherlands’. Een verbouwd winkelcentrum dat de publiekstrekker voor de regio moet worden. De komst van een andere publiekstrekker in Zoetermeer komt dan slecht uit. Spits: "Ik denk eerder dat The Mall of the Netherlands een bedreiging is voor de HOM dan andersom. Maar de komst van de HOM heeft natuurlijk in eerste instantie impact op het Stadshart. Als er namelijk geen nieuwe of zelfs minder bezoekers gaan komen, blijven alleen de negatieve effecten over. Dat betekent een verschuiving in omzet van de sport- en modewinkels van het Stadshart naar de HOM. En daarmee raak je het Stadshart in het hart. Als dat hart wordt getroffen heeft dat effect op het hele winkelgebied,” denkt Spits.
Bewijs
"Ons andere kritiekpunt is dat er nog niets bekend is over wat de winkels die in de HOM moeten komen. Volgens ons is er ook nog geen enkele winkelketen geïnteresseerd. Wij zeggen: gemeente, bewijs maar dat die topmerken ook echt naar de outlet gaan komen en niet alleen de merken die nu ook al in het Stadshart zitten.“
Verkeer
Ook de verkeers- en parkeerproblematiek baart zorgen. "Het onderzoek focust zich op de Europaweg waaraan het huidige Woonhart én het Stadshart gelegen zijn. Het integrale beeld met daarin de doorstroming vanaf de A12 over de Afrikaweg en Oostweg en de Provinciale N206 van Leiden naar Zoetermeer wordt buiten beschouwing gelaten. Daarnaast besteden de onderzoekers geen aandacht aan de toename van het aantal verkeersbewegingen voor bewoners, lokale ondernemers en de bezoekers van het Stadshart,” aldus Spits. "Afname in de bereikbaarheid van het Stadshart heeft grote gevolgen voor de vele bewoners, dagelijkse bezoekers en lokale ondernemers die er gevestigd zijn.”
Parkeren
"Verder moeten er volgens het onderzoek van Royal Haskoning DHV 2,100 tot 3,500 extra parkeerplaatsen bijkomen. In het onderzoek van DTNP wordt gesproken over een benodigde capaciteit van 5,100 parkeerplaatsen tijdens piekuren,” vertelt Spits. “Ruimtelijk zijn deze niet in te passen in het centrum van Zoetermeer. “Bezoekers van de HOM gaan dus de parkeergarages van het Stadshart gebruiken, terwijl deze in het weekend al tegen hun maximum aanlopen.”
Arcadis en Bureau Stedelijke Planning gaan de rapporten van de gemeente doornemen en komen tussen 6 en 12 december met de resultaten naar buiten.
